Bangun Rumah Sendiri, Pajak Tetap Hadir

BUKABACA.co.id, JAKARTA – Pemerintah kembali mengutak-atik kebijakan pajak sektor perumahan. Melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 53 Tahun 2025, pemerintah menyesuaikan skema penghitungan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas pembangunan rumah pribadi yang dilakukan secara mandiri, tanpa menggunakan jasa kontraktor.

Aturan ini mengubah ketentuan sebelumnya dalam PMK Nomor 11 Tahun 2025 sekaligus menegaskan kembali perlakuan PPN atas kegiatan membangun sendiri (KMS) sebagaimana diatur dalam Pasal 324 PMK 81 Tahun 2024. Pemerintah menegaskan, pembangunan rumah pribadi baik oleh orang pribadi maupun badan tetap diperlakukan sebagai objek PPN selama tidak dilakukan dalam rangka usaha jasa konstruksi.

Berbeda dari mekanisme umum PPN yang mengenal pajak keluaran dan pajak masukan, PPN atas pembangunan rumah pribadi menggunakan skema khusus. Pajak tersebut dipungut, dihitung, dan disetor sendiri oleh pihak yang melakukan pembangunan.

Dikutip dari Lembaga Konsultan Pajak Indonesia, Senin (19/1/2026), besaran PPN ditetapkan menggunakan formula tertentu. Berdasarkan Pasal 324 ayat (2), PPN terutang dihitung sebesar 20 persen dikalikan 11/12 dari tarif PPN yang berlaku, lalu dikalikan dengan dasar pengenaan pajak. Skema ini mengikuti struktur tarif PPN nasional, namun dengan basis penghitungan yang lebih terbatas.

PMK 53/2025 juga memperjelas dasar pengenaan pajak. PPN hanya dikenakan atas jumlah biaya yang dikeluarkan atau dibayarkan untuk membangun bangunan pada setiap Masa Pajak hingga pembangunan selesai. Biaya tersebut mencakup seluruh pengeluaran yang berkaitan langsung dengan proses pembangunan fisik.

Pemerintah menegaskan, biaya perolehan tanah dikecualikan dari dasar pengenaan pajak. Artinya, PPN tidak dikenakan atas nilai tanah, melainkan semata-mata atas aktivitas pembangunan bangunan di atasnya.

Ketentuan ini berlaku bagi masyarakat yang membangun rumah tinggal secara mandiri, termasuk pembangunan yang dilakukan secara bertahap dan berlangsung lebih dari satu Masa Pajak. Setiap biaya pembangunan yang timbul dalam satu periode pajak menjadi dasar penghitungan PPN pada masa tersebut.